Exenta o deduce el ISR al vender tu casa

El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es un impuesto que debes pagar en México sobre tus ganancias obtenidas al vender un bien inmueble. Para calcular el ISR que debes pagar, primero debes determinar el monto total de ganancias obtenidas al vender el inmueble. Esto se hace restando el precio de venta del inmueble al precio de compra o al valor de adquisición del mismo.

Una vez que hayas determinado el monto total de ganancias, debes calcular el porcentaje de ISR que debes pagar sobre esa cantidad. El porcentaje de ISR que debes pagar depende de tu tarifa impositiva, que se basa en tu nivel de ingresos. La tarifa impositiva para personas físicas en México varía desde el 1.92% hasta el 35%.

Para calcular el ISR que debes pagar, simplemente multiplica el monto total de ganancias obtenidas al vender el inmueble por el porcentaje de ISR correspondiente a tu tarifa impositiva. Por ejemplo, si obtuviste ganancias de $500,000 MXN al vender un inmueble y tu tarifa impositiva es del 20%, debes pagar un ISR de $100,000 MXN (500,000 x 0.2).

¿Cómo se puede exentar el pago del ISR?

Se encuentran exentos de este impuesto los ingresos obtenidos por la venta de casa habitación hasta por un monto de 700,000 Udis (aproximadamente 4 millones 376 mil pesos), por cada uno de los vendedores de que se trate; esto es por cada persona que venda, siempre que acredite que es precisamente la casa en la que habita con los siguientes documentos:

1. Comprobantes fiscales de pagos efectuados de luz.
2. Comprobantes fiscales de pagos efectuados de teléfono.
3. Estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
4. Credencial para votar que consigne como el domicilio la casa habitación que se vende.
5. Los documentos mencionados podrán estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
6. Solo se puede exentar una vez cada 3 años.

¿Qué se puede deducir en el ISR?

En los casos en que no se pueda exentar (por ya haberlo hecho en un periodo de 3 años, por superar el monto establecido por la ley o no ser casa habitación) podrán deducirse algunos conceptos que tomará en cuenta el notario para calcular el impuesto correspondiente.

Para hacerlo deberá entregarse al notario facturas y comprobantes fiscales por estos conceptos. Es muy importante decir que algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra y otras durante el tiempo que se habita el inmueble y no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento.

1. Costo comprobado de adquisición (lo que al vendedor le costó adquirir el inmueble): Se acredita para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014 con la escritura correspondiente y a partir de entonces con un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información. Es muy importante asegurarse de contar con la factura del notario desde la compra del inmueble, de lo contrario no podrá deducirse al momento de la venta.
2. Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Se acreditan con las facturas correspondientes con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso solo al 80%). La recomendación aquí es siempre contar con las facturas en regla y dar todos los avisos para evitar algún problema en lo futuro.
3. Gastos notariales: Estos, como se dijo antes, se acreditan con la factura correspondiente.
4. Comisiones y mediaciones. Esto se refiere a la cantidad que se paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios. Antes se estableció que para deducir estos gastos deberá exigirse una factura al momento de la compra; si no se cuenta con ella, no habrá deducibilidad de este concepto.

Es recomendable preguntar al notario todo lo relacionado con la exención y deducción del ISR desde la adquisición del inmueble, ya que si no se tiene dicha información y, en su caso documentos, quizá ya no se puedan conseguir posteriormente los elementos necesarios.

Es importante que consultes con un contador o con un abogado especializado en impuestos para asegurarte de que estás cumpliendo con todas las obligaciones fiscales al vender un inmueble en México.